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    调查一下武汉楼市那些高价地楼盘,大多日子都不好过! [复制链接]

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    发表于 2019-4-18 14:06 |只看该作者 |倒序浏览 |打印 | 分享:
    房地产调控 高价 楼市调控 土地市场 土拍
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    武汉美食

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    进入2019年以来,武汉楼市明显回暖,大批买房人重回市场,开发商也重拾信心。
     
    今天,来重点聊聊武汉的土地市场。梳理近两个月土拍情况,可见武汉土地市场也迎来了一波拿地热潮,溢价率、竞拍轮数均有所提升,整体都在呈现回暖趋势。
     
    根据公开资料显示,武汉2019年第一季度全市共成交了21宗地块,成交总金额为2068952亿元,平均楼面价为4982.66元/平。从房企的拿地热度看,相较去年明显有了提高,成交的21宗地中,有5宗地出现了溢价情况,其中黄陂区1宗地达到了最高出让价。

    除此之外,在银四、红五月,武汉出让的地块超过35宗,大多数优质地块是位于主城区,而且地块数量多,地块价值也比较高,预计武汉又要掀起一场抢地大战

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    然而,最值得警惕的是,从2016年到2018年,武汉的土地拍卖曾多次出现火爆行情,高价地不断刷新市场眼球。那么,这些高价地项目中,有几个日子好过的?那些曾经大热的“高价地”,现在都怎么样了?
     
    武汉现有高价地项目如图所示:

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    江汉区单价地王——中海万松九里
    拿地时间:2017年1月24日
    楼面地价:19113元/平

    中海万松九里位于江汉区青年路与雪松路交汇处(万松园路小学南侧),项目总占地面积约2.7万方,建筑面积约6.8万方,共建设有1栋写字楼、3栋住宅楼、1栋还建房及部分商业版块。

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    △图片来源于中海万松九里

    该项目地理位置优越,位于汉口核心区西北湖板块,这里是武汉最早的富人区。项目毗邻多所武汉市重点学校,一公里范围内有多个商圈及医院配套,距离地铁2号线王家墩东站约550米左右,距离西北湖公园约600米左右。预计4月底推出建面约230㎡ 户型,具体开盘时间待定。

    绿城·凤起乐鸣
    拿地时间:2017年8月1日
    楼面地价:10000元/平

    绿城·凤起乐鸣位于花山生态新城花城北路与双谷路的交汇处,项目主要以多层和高层为主。产品样板间将于4月底开放,预计2019年上半年开盘,将推出高层及别墅产品,具体时间及户型待定。

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    绿城作为高品质住宅专家,从目前透露的相关信息来看,其品质是值得期待的。项目所在的花山板块有东湖高新行政区优势,花山也是新城规划,未来还是有潜力的。由于过万的楼面地价,加上绿城主打中高端市场,产品定位高层和叠墅,所以价格肯定不会很便宜,适合追求品质的改善型和终极置业一族购买。

    根据武汉限价政策的定价标准,预计绿城·凤起乐鸣高层的毛坯价格预计在13000-15000元/平左右,另外加上装修,价格预计在15000-16000元/平左右。

    武汉玺院
    拿地时间:2017年12月26日
    楼面地价:10300元/平

    武汉玺院项目位于东湖高新区花山大道上,大区位上属于东湖高新区花山板块。项目规划总用地面积约7.42平方米,总建面约15.18万方。住宅面积约9.1万方,其中低层住宅2.41万方,高层住宅约6.69万方。

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    △武汉玺院项目效果图

    这个项目和绿城凤起乐鸣一样都是地王级地块。花山目前已经开盘的联投花山郡项目高层毛坯价格10500元/平,这一价格着实让花山的一众地王感到尴尬。这块地2017年就拿了,前期因为土地问题一直等到2018年下半年才开发,整体的开发节奏不算很快。

    从产品分布上来看,别墅的占比较大,整体定位偏改善。建发这个开发商在武汉之前并没有做过项目,这个项目可以算作是建发在武汉的首个项目,参照建发在其他城市的项目情况,这个项目的品质还是值得期待。


    龙湖春江彼岸、滨江金茂府、越秀汉阳星汇云锦
    拿地时间:2016年
    地块总价:110亿元 武汉总价地王

    这三个项目放到一起来说,是武汉轰动一时的总价地王。虽然这是单个项目,但是当年拿地的开发商却是平安一家。这三个项目中龙湖春江彼岸、滨江金茂府本在去年四季度就已经具备预售条件可以出售了。

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    然而,由于楼市限价,龙湖春江彼岸本打算去年就准备入市,结果因故推迟了开盘计划,均以“诚意登记”的方式来试探市场。今年预计这三个项目可能将先后推出。目前龙湖、金茂两项目的营销中心已经开放,可正常接待客户,越秀项目的营销中心还在装修中。

    博译名门
    拿地时间:2018年8月
    楼面地价:14519元/平

    博译名门项目位于武昌沙湖大道东侧,麦德龙南侧。占地7759.52平方米,总建面约35607.96平方米,计容建面约23272.23平方米,其中住宅建面约23019.3平方米。

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    项目规划有2栋楼,总户数122户,算下来套均户型面积在216.5平左右,容积率在3.0,绿地率30%,建筑密度在17.79%,停车位有218个,车位比约1:1.8。122套房中还配有22套公租房,公租房户均建面约62平米。目前规划已出,因为只有两栋楼,建起来整体不会很慢,今年入市的可能性比较大。

    从以上项目的最新动态看,大部分都有望在今年内入市。

    看到这里,可能购房者会有点慌,想着高价地入市,房价就要涨。这句话听了好像也没什么毛病。毕竟面粉贵了面包自然不会便宜。开发商成本的上升,必然会传导到消费终端,也就是购房者身上。

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    但,这句话,要基于完全市场化的前提。如果市场调控了,限价了,那就不是完全的市场化条件了,这时候,这句话就要打折扣。

    因此,只要其他楼盘的限价不放开,高价地项目入市就不足为惧。即便是地王项目,它的入市也要看市场脸色。

    所以,你明白了这个道理,就会对武汉的高价地项目有一个更客观的认知。

    为此,笔者特别深度的观察了2019年武汉首个入市的高价地项目:中信泰富滨江金融城。该项目于3月31日线下加推3#超高层、4#小高层,127-195㎡三四房,共220套,整体均价34000元/㎡(毛坯),整体去化率45%。

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    作为武汉城市中心配套最完善的巨无霸城市综合体项目这个结果怎么说呢?既在判断之中,又在意料之外。

    判断之中,指的是它没有100%去化,也没有出现武汉“网红盘”的抢购局面;意料之外,指的是较高的价格,依然去化45%,基本得到了一定的市场认可。

    眼下,武汉仍有7个高价项目未入市,他们都在等待一个最好的入市时机。而那些传说中,要卖天价的武汉高价地王,2019到底会有怎样的结局?将会卖什么价?欢迎大家大胆竞猜!


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    本帖最后由 得意晓得哥 于 2019-04-18 14:06 编辑

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    发表于 2019-4-18 14:59 |只看该作者

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    发表于 2019-4-18 15:09 |只看该作者

    中海要是搞个60到80的,我还考虑下,230买不起啊

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    发表于 2019-4-18 15:52 |只看该作者

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    发表于 2019-4-18 15:57 |只看该作者
    动不动以为别人不好过。你以为开发商傻逼。赚死你

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    发表于 2019-4-18 16:47 |只看该作者
    广 告

    嗯啊

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    发表于 2019-4-18 20:34 |只看该作者

    我姐买的复地海上海,那边沿江,理地铁也近。感觉还可以

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    发表于 2019-4-19 00:01 |只看该作者
    我是蚊妈,是蚊子的蚊不是蚂蚁的蚁,喜欢写作的美食厨娘、美食培训老师、美食大赛评委、电视台签约嘉宾、独立创业者,想了解蚊妈更多,请搜索微信公众号并关注“蚊妈厨房”!

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    发表于 2019-4-19 09:31 |只看该作者
    回复 半只耳环 的帖子
    买得早的现在都赚了
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    发表于 2019-4-19 09:32 |只看该作者
    回复 qwer123ww 的帖子
    能不做杠精吗
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    发表于 2019-4-19 09:32 |只看该作者
    回复 patrickwei1987 的帖子
    哈哈,那么好的位置搞这么小的户型?别人傻啊
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    发表于 2019-4-19 09:38 |只看该作者
    “根据公开资料显示,武汉2019年第一季度全市共成交了21宗地块,成交总金额为2068952亿元” 。。。。。。。。。。。。。。

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    发表于 2019-4-25 18:20 |只看该作者

    绿城凤起自住怎么样?

     

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    发表于 2019-4-27 13:53 |只看该作者
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    发表于 2019-4-28 10:32 |只看该作者

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    发表于 2019-4-28 11:13 |只看该作者
    现在房价还是在涨啊

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    发表于 2019-4-28 14:48 |只看该作者
    哈哈。。。。。。。。。。。。。。。。。
    停车场车牌识别道闸 自动门伸缩门 岗亭 咨询:13027137811  QQ:997765422   http://www.whhawy.com

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    手机党 万松园

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    发表于 2019-5-4 23:27 |只看该作者

    被拆掉的万松九里地块原业主流泪飘过,居然还有还建房,敢不敢公示下房子分给谁了??!
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